例题里有不少题目直接拿现成的案例隐去公司名字，亦或是简单修改几个考察计算的指标，陈博对此司空见惯。

　　本科毕设跑数据的时候，用临近省的高速每日通行流量作为模型，自己额外增设几个自变量，再配上些半懂不懂的专业词汇，一篇《交通枢纽未来智能化发展趋势》的行业报告就水出来了。

　　这种做法不能说鸡贼，只是没有体现题目的意义，所以王旭先是用常规法子写了两个答案，把最装逼的部分留到末尾，写得醒目且刻意。

　　“那么喜欢买白酒，迟早酒精含量超标。”陈博小声地吐槽了几句，没把那串数字抄过去，权当做普通题目看待。

　　第二题估值标的业务相对比较复杂，主营是机场，营收大头是各大航空公司贡献的，然而带来的利润却寥寥可数，一年小亏一年小赚的情况经常发生。

　　反倒是增值业务部分，毛利率高达30%，近三年还在呈现不断攀升的态势，增速始终保持在每年20%~30%的水平。

　　按照程材老师所言，公共事业项目的估值通常不会太高，流动性紧张时给到10倍以内的遍地都是，往高了给也不会超过30倍，多数徘徊在15-20倍之间。

　　这些项目本身不会创造太多收益，或者说，项目立项之余的首要目的就不是奔着挣大钱去的，国内的基础设施建设抛开那几条交通干线和大城市圈的环城网，其他只是亏多亏少的区别，单纯算经济账没有资本愿意投资。

　　有了王旭的点拨，陈博大概明白了这种题目应当如何下手，先是按保守的估值，算出个大概区间，再往乐观方向的估，有偏差那是正常的，没有人能准确预测资产标的某一时刻的点位，短期情绪的博弈占据了主导地位。

　　机场主营部分的估值好算，陈博参照几个同类型的机场，按比例折过去，因为题干的机场客流量大，应该是国内前二的地位，相应还需要给一些溢价，保守的算法陈博溢价了10%，乐观的又在这基础上多加了20%。

　　增值部分主要分为两块，一部分是广告，陈博合计对标写字楼传媒的估值方法，机场的高净值人群比例高，获客成本自然比普通小区高，几行式子罗列下来，最后得出个看着不离谱的数。

　　“差不多吧，差不多就行了。”陈博点点头，自己也没看太懂，总之是认可了。

　　另一部分是餐饮零售，机场高铁的租金不仅贵，有时候你想入驻还得排队找关系，能开展免税业务的更是凤毛麟角，店铺支棱起来，完全不愁没客人。

　　普通餐饮还好说，难就难在这免税业务，营收占比不大，也就10%不到，然而贡献了利润接近40%，可以说机场养那么多客流就是为了这块服务的。

　　就像微信不赚钱，但微信可以把巨额的流量导入到各种小程序应用里，靠它们挣钱。

　　“免税你估多少。”陈博求助起学霸的意见。

　　“80吧，胆子大点150倍。”王旭回得很快。

　　“这个增速对得起估值，国内不缺有钱人，每年那么多去外国血拼的，分流到国内理所应当，未来可期。”得到王旭的回复，陈博找了个理由说服自己，顺带把上限拔了点。

　　第三题还是机场，承接第二题的题干，说是外部环境发生了变化，如今落地的免税店越开越多，从一线城市开始往二三线渗透，试说明对机场估值的影响。

　　“估值，可以要砍的，砍到什么程度，这得算一算。”

　　说是算，其实跟瞎掰没区别，陈博保守的按照对半开砍，乐观的只打了8折，思路和前面如出一辙，也玩不出什么花样来了。

　　“除了按乐观保守估，你这题还有什么做法。”陈博觉得每题都一样不太好，看久了难免有审美疲劳。

　　王旭不假思索道：“那就分短期和长期对待呗，炒都是炒作预期，当事情正在变化的时候，价格往往先行一步，除非是些突发消息，否则当你在媒体上见到的时候，多半已经结束了。”

　　“短期和长期啊，我好像明白了。”陈博似懂非懂。

　　王旭提醒说：“短期受情绪影响比较大，长期的话还是会回归内在价值。”

　　陈博把想法重新推演了一遍，免税店越开越多前，势必会先有相关文件法规出台，降低免税业务进入门槛，机场的原有估值体系就会崩溃，随之而来的就是各种失望情绪和负面言论。

　　市场的自我调控只会在过犹不及和矫枉过正之间转化，不存在的动态平衡，机场的估值在极端情况下会被打回公共事业一类，做个其貌不扬的家伙，逐渐被人遗忘。

　　但后面人们会发现，其实免税业务的下渗并不会对机场本身伤筋动骨，一方面国际大牌不可能把门店看到三四线去，一来掉价，二来能买的人太少，而买得起的人根本不会在意价格。

　　好比喝星巴克的人，宁愿去门店点一杯50元的，也不去超市买20元的罐装。所以最优质的资源还是会集中在原来几处地方。

　　率先发现的资金会对机场的估值进行价值修复，然后将这一理念逻辑传播出去，随着逻辑得到验证，越来越多的人加入并且奉为圭臬，机场的估值有可能会重返巅峰。

　　“这会是一场3-5年的过山车旅程，对中途跳车的人十分不友好，但会给坚持的人带来刺激和惊喜。”陈博自恰完逻辑，把想到的内容全部写在了上面。

　　“还没写完啊，额外的加分要不要了。”王旭看了眼时间，连声催促。

　　“写不完了，还有两题呢。”

　　“这题，结论是不投资，最后那题，结论也是不投资。”

　　“题目都没看呢，讲什么的。”题目内容比较多，还分页了，对赶时间的人极度不友好。

　　“reits项目，一个是城市近郊的货运仓储，一个是海上钻井平台，拉胯的很，我投过，封闭期99年，场内流动性不好，转让还得折价5%，相当于一年半白玩，人称棺材本投资。”

　　“哦。”陈博随便写了几点不看好的缘由，把王旭给的结论抄在了末尾。